Vendor take-back 모기지 확산
*<"가격 떨어지고 돈 없어 클로징 못하겠어요">
콘도건설사 "좋은 조건으로 대출 도와 드리겠습니다"
모기지 대행해주는 ‘Vendor take-back’ 모기지 확산
*토론토의 주택 신축공사 현장
토론토 부동산시장이 얼어붙으면서 클로징을 앞둔 사전분양 부동산의 시장가격이 분양 시점보다 떨어지는 경우가 많다.
모기지를 받을 여력이 없거나 재정난에 빠진 구매자들은 어쩔 수 없이 부동산 포기를 고민한다.
부동산개발 시행사 입장에서도 구매자들이 구매계약을 이행하지 않으면 공사에 투입한 자금을 회수하기 어렵기 때문에 난감한 상황을 맞는다.
이런 경우 해결책의 하나로 등장하는 것이 ‘vendor take-back’ mortgages다. 콘도 건설사가 재정난을 겪는 분양자에게 대출을 해주거나 상환기간을 연장하는 방식으로 일종의 모기지를 대행해 주는 것이다.
토론토스타는 “사전 분양 콘도를 매입한 구매자들이 원래 구입가격보다 낮은 평가를 받는 부동산 때문에 고민이 늘고 있고, 이런 상황에 대한 타개책으로 ‘vendor take-back’ mortgages에 대한 관심이 높아지고 있다”고 보도했다.
심지어 감정가격이 분양 당시와 비교해 수십만 달러까지 떨어진 경우도 있어 건설사가 부동산 구매자에게 옵션을 제공하는 사례가 늘고 있다는 것이다.
부동산 법률회사인 Legalclosing.ca의 변호사 마크 모리스 씨는 "원래 구입 가격보다 상당히 낮은 평가를 받은 부동산 구매자에게 생명줄처럼 이런 모기지를 제공하는 경우가 있다"고 말했다.
주택 판매자가 구매자에게 돈을 빌려주는 것으로, 은행 역할을 하는 것이다.
대출은 보통 1~2년 동안 제공되며 구매 금액의 일부 또는 전부를 감당할 수 있게 한다.
이 변호사는 "토론토에서 이런 현상을 점점 더 많이 볼 수 있다"고 전했다.
특히 소규모 개발업체와 건설업체에서 주로 발생하며, 구매자가 계약 이행을 중단하는 사례가 많다는 것이다.
그는 “단독주택을 짓는 소규모 건축회사에서 이런 사례가 있는데, 토지가치가 높지 않은 지역에서 개발사업을 벌였기 때문”이라고 덧붙였다.
건설사 입장에서는 현재 시장 분위기에서 다른 구매자를 찾기 어렵고, 프로젝트 자금은 계속 조달해야 하기 때문에 구매자에게 ‘vendor take-back’ mortgages를 제안한다는 것이다.
또 다른 부동산 전문 변호사는 "클로징을 제때 할 수 없는 구매자들이 점점 늘어나고 있고, 해당 부동산에 새로운 구매자가 나타나지 않을 것이란 점을 건설사들이 알고 있다"며 최근 한 사례를 보면 구매자가 140만 달러의 부동산을 클로징 할 수 없었고, 16만 달러의 보증금을 청산하려고 했다고 전했다.
그러자 건축업자는 3만2,000달러의 약정 수수료와 함께 6.9%의 이자로 대출을 제공하는 ‘vendor take-back’ mortgages를 해결책으로 내놓았다.
그러나 구매자 측에서 큰 메리트가 없다는 입장을 보이자 건축업자는 약정 수수료 없이 3.5% 이자 대출이라는 수정안을 제시한 것이다.
하지만 일각에서는 “이런 형태의 대출은 일반적으로 거의 사용되지 않으며, 전체 모기지 중에서 극히 작은 비율”이라고 지적했다.
구매자가 디파짓을 제때 하지 못하면 은행과 마찬가지로 건설사는 정상적인 법적 절차를 밟는 게 대부분의 사례라는 것이다.
