그레이스 윤의 <법무칼럼>
세입자 처리 문제… 탈락된 케이스(1)
(그레이스 윤 법무사)
이번에는 제일 다루기 힘든 사연 중에 하나인 Dismiss the Case사연이다. 세입자에게 노티스 주고 어플리케이션을 보드에 제출하고 7-9개월 기다린 후 히어링을 하게 되는데 여기서 노티스나 어플리케이션이 잘못된 것을 멤버가 발견했을 때 케이스 자체가 탈락되어 버리는 경우가 종종 있다. 최고로 난감한 사연을 겪게 되는 것이다. 처음부터 다시 시작하려면 7-9개월을 또다시 기다려야 하는 최악의 상황이 오게 된다.
이번 의뢰인은 세입자로서 N12/L2 Application을 받고 의뢰를 한 내용이라 세입자에게는 빅토리를 이룬 사연이다. 주인의 어플리케이션을 보니 주인의 딸이 집으로 들어와 살겠다는 내용이었다. 이 어플리케이션에는 꼭 들어와서 살겠다는 사람의 Declaration을 첨부해야 한다.
이 내용에는 최소한 일년 동안 이곳을 주요 주거지로 이용하겠다는 내용에 사인을 하여야 하는 것이다. 이런 경우 멤버들은 정밀하게 이유를 알아본다. 왜 주인의 딸이 꼭 이 렌트 주었던 곳으로 이사를 올 수 밖에 없는 상황인지를 정밀하게 따진다. 여기서 멤버의 결정으로 진실과 거짓이 판명이 난다.
이 케이스의 탈락은 주인 딸의 Good Faith 문제가 아니라 법에서 요구하는 한 달치 보상금 문제에 걸리게 된 내용이었다. 의뢰인인 세입자는 9년 동안 세입자로 살고 있었다. 단 한번도 렌트를 밀린 적이 없었던 굿 테넨트이었다.
그런데 지난 2년 동안 계속해서 N12를 3번을 받았다. 첫 번째는 노티스를 받은 후에도 아무런 일이 벌어지지 않았고, 두 번째 노티스를 받고 몇 달 후에 한 달치 렌트비를 주인이 제하여 주었다. 그리고 또 아무런 소식이 없다가 다시 세 번째 N12를 받았고 히어링까지 오게 되었다.
멤버들이 결정을 내리려 할 때 중요하게 살펴보는 4가지 요인이 있다.
1. Declaration이 진짜인지 가짜인지, 들어와서 살겠다는 이유가 누가 보든지 타당 한지의 Good Faith를 저울질한다.
2. Termination Date가 정확하게 노티스에 기입이 되었는지를 보게 된다. 여러 번 칼럼에서 다룬 이야기이다. 날짜가 정확하지 않으면 물론 탈락시킨다.
3. How to serve the Notice 문제도 많이 다룬 주제. 직접 갔다 주었을 때보다 우편으로 보냈을 때 5일을 더해야 하는 내용으로 터미네이션 날짜가 바뀔 수 있기에, 실수하면 처음부터 다시 시작하여 역시 7-9개월을 기다리게 된다.
4. 한 달치 보상금 그리고 이 보상금을 노티스에 적힌 터미네이션 날짜 전에 주어야 한다는 법이 있다.
위의 항목 중 한가지라도 미흡하게 되면 Dismiss가 되어버린다.
이번의 케이스는 한 달치 보상금 문제에 빨간 불이 들어오게 된다.
1. 첫 번째 N12를 2021년 11월에 받는다(보상금 없음)
2. 두 번째 N12를 2022년 3월에 받는다. (보상금을 6월에 받는다. 터미네이션 날짜 후)
3. 세 번째 N12를 2022년 7월에 받는다. (따로 보상금은 받지 않았다.)
멤버가 다루는 내용 중 다른 요인들도 중요하지만 역시 보상금 문제를 정확하게 짚고 넘어간다. 그러니까 위의 내용을 보면, 첫 번째는 노티스만 주고 그만둔 내용이고 두 번째는 노티스와 보상금까지 주면서 프로세스를 진행하려 하였지만 주인이 뒤늦게 보상금을 준 것을 깨닫게 되어 스스로가 진행을 포기한 상황이다. 그래서 다시 새로운 노티스를 주며 새로 어플리케이션을 진행하려 한 내용인데, 주인은 이미 한 달치 월세를 보상금으로 준 것으로 여기게 되어 새로운 세 번째 노티스에 준한 보상금을 주지 않는 실수를 하게 된다.
당연하게 멤버는 케이스 탈락을 시킨다. 이유는 이렇다. 6월에 주었던 보상금은 두 번째 노티스에 관한 보상금이었고(어플리케이션을 진행했든지 포기했든지), 7월에 세 번째 노티스에 관한 보상금은 주지 않았다는 의견이었다.
물론 같은 세입자이지만 6월에 주었던 보상금은 세 번째 노티스에 관한 보상금이라 보기 힘들다는 내용이다. 그것도 두 번째 준 노티스로 진행하려다가 뒤늦게 잘못을 발견하고 포기한 내용일 것이란 것을 멤버는 꿰뚫어보고 있었다.
세입자는 한시름 놓게 되었다. 9년을 살아왔기 때문에 지금의 월세가 시장 월세의 3분의 2 수준으로 내고 있다고 하였다. 물론 다시 주인이 N12/L2를 시작할 수는 있지만 많은 시간을 기다려야 하고 무엇보다도 멤버가 더 세밀하게 진실을 따질 것이 분명하다.
주인으로서 정확한 준비 없이 이런 저런 노티스를 세입자에게 줄 때가 있다. 특히 N12는 세심하게 고려해야 할 내용이다. 왜냐하면 L2 어플리케이션을 제출할 때 그동안 몇 번이나 세입자에게 N12를 주었는지 물어보게 된다. 주인은 같은 주소의 세입자뿐만이 아니라, 다른 주소의 세입자(렌트 하고 있는 곳이 여러 곳일 때)도 신고를 해야 하는 내용이다. 2년 동안 여러 곳을 돌아가면서 N12를 주었다면, 주인이 세입자를 거짓으로 내보내 집을 팔거나 아니면 월세를 올리려는 목적이 아닐까 의심하게 될 것이다.
7-9개월이 걸리는 프로세스이니 정확한 절차를 밟아나가는 일이 우선이다. 특히 노티스에 무언가를 잘못 기입하거나, 법에서 원하는 스텝을 밟지 않으면 결국 케이스 자체가 탈락이 되어버려 주인이 손해를 보는 상황이 오게 된다.
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*그레이스 윤 법무사
